Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 12. Januar 2022 (Az.: XII ZR 8/21) entschieden, dass ein gewerblicher Mieter für die Zeit einer hoheitlich angeordneten Betriebsschließung während der Corona-Pandemie grundsätzlich zur vollständigen Zahlung des Mietzinses verpflichtet ist. Die Vermieterin hatte im vorliegenden Fall auf Zahlung der vollständigen Miete geklagt. Folgend der Sachverhalt aus der Pressemitteilung des Gerichts:

„Die Beklagte hat von der Klägerin Räumlichkeiten zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien aller Art sowie Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs gemietet. Aufgrund des sich im März 2020 in Deutschland verbreitenden SARS-CoV-2-Virus (COVID-19-Pandemie) erließ das Sächsische Staatsministerium für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt am 18. und am 20. März 2020 Allgemeinverfügungen, aufgrund derer die Beklagte ihr Textileinzelhandelsgeschäft im Mietobjekt vom 19. März 2020 bis einschließlich 19. April 2020 schließen musste. Infolge der behördlich angeordneten Betriebsschließung entrichtete die Beklagte für den Monat April 2020 keine Miete.“

OLG: Miete ist wegen Corona zu halbieren

Das Oberlandesgericht (OLG) Dresden hatte in seiner vorangegangenen Entscheidung vom 24. Februar 2021 (Az. 5 U 1782/20) noch entschieden, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte zu reduzieren sei. Denn durch die behördlich angeordnete Schließung sei eine Störung der Geschäftsgrundlage eingetreten, die eine entsprechende Anpassung des Mietvertrags rechtfertige.

Dies sehen die Karlsruher Richter nunmehr anders.

Zwar komme auch nach Ansicht des BGH ein Anspruch auf Anpassung des Vertrags in Bezug auf die Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht, allerdings sei eine pauschale Reduzierung um 50 % nicht vertretbar. Denn für den Anspruch aus § 313 Abs. 1 BGB sei insbesondere entscheidend, ob dem Mieter eine Bindung an dem unveränderten Vertrag zumutbar ist oder nicht. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit seien aber sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen und die Interessen beider Vertragsparteien seien deshalb auch im vorliegenden Fall einer umfassenden Abwägung zu unterziehen.

Es komme in erster Linie darauf an, welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind. Hierbei dürfte es sich regelmäßig um den konkreten Umsatzrückgang für die Zeit der angeordneten Schließung handeln. Darüber hinaus sei zu berücksichtigen, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder hätte ergreifen können, um die drohenden (finanziellen) Verluste während der Geschäftsschließung zu minimieren. Zu denken ist hier bspw. an staatliche Ausgleichsleistungen, die der Mieter als Ausgleich coronabedingter Nachteile erhält.

Dementgegen dürfen auch die berechtigten Interessen des Vermieters an der vollständigen Mietzahlung nicht unberücksichtigt bleiben.

Folglich hat der BGH das Urteil des OLG Dresden aufgehoben und nach dort zurückverwiesen, sodass das OLG die Sache unter Berücksichtigung alle Umstände des Einzelfalls noch einmal verhandeln muss. Das Urteil im Volltext finden Sie hier.

Fazit:

Abschließend lässt sich festhalten, dass die von vielen erwartete Entscheidung des BGH nicht wirklich Licht ins Dunkel bringt, was coronabedingte Schließungsanordnungen betrifft. Die Richter haben vielmehr noch einmal ausdrücklich klargestellt, dass sich auch in der vorliegenden Problematik eine pauschalierte Lösung verbietet und weiterhin eine umfassende Einzelfallprüfung erforderlich ist.

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