Wenn ein Mieter vertraglich vereinbarte Vorauszahlungen auf Betriebskosten zahlt, ist der Vermieter zur jährlichen Abrechnung über die Vorauszahlungen spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums verpflichtet, § 556 Abs. 2 BGB.

Keine Betriebskosten -Abrechnung durch Vermieter

Welche Rechte dem Mieter zustehen, wenn der Vermieter die Abrechnung nicht oder nicht fristgemäß erteilt, hat der BGH mit Urteil vom 07.07.2021, VIII ZR 52/50 entschieden:

Der Beklagte mietete von März 2012 bis April 2017 vom Kläger eine Wohnung. Während des gesamten Mietverhältnisses hat der Vermieter nicht über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters abgerechnet. Zunächst hat der Mieter die volle Miete gezahlt, im August 2016 nur noch die Betriebskostenvorauszahlung und ab September 2016 gar keine Miete mehr, da er der Auffassung war, gegenüber den Mietzahlungsansprüchen des Vermieters mit seinen vermeintlichen Ansprüchen auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen aufrechnen zu können.

Rückzahlungsanspruch bei fehlender Abrechnung

Dies sah der BGH in seinem Urteil vom 07.07.21 anders. Rechnet der Vermieter nicht oder nicht fristgemäß über die Betriebskostenvorauszahlungen ab, könne der Mieter bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlungen sofort zurückverlangen. Bei einem laufenden Mietverhältnis hingegen stehe dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Vorauszahlungen zu, wodurch er auch ausreichend geschützt sei. Dies gelte ebenso bei beendetem Mietverhältnis für Abrechnungszeiträume, für die die Abrechnungsfrist noch während des laufenden Mietverhältnisses abgelaufen war, denn auch hier hätte der Mieter die Möglichkeit gehabt, sein Zurückbehaltungsrecht auszuüben, sodass er nicht weiter schutzbedürftig sei.

Für den Mieter bedeutete dies im konkreten Fall, dass ihm nur für das Jahr 2016 ein Rückzahlungsanspruch zustand, da die Abrechnungsfrist für dieses Jahr bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht abgelaufen war. Für 2017 hat er keine Vorauszahlungen geleistet. Für die Jahre 2014 und 2015 stand ihm kein Rückzahlungsanspruch zu, da die Abrechnungsfristen noch während des laufenden Mietverhältnisses abgelaufen waren und er sein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen hätte ausüben können. Hierdurch sei er ausreichend geschützt gewesen.

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